청약 입주자 모집 공고문 (청약보는법)

V 청약 자격 기준일 : 입주자 모집 공고일

입주자 모집 공고문에 명시되어 있는 ‘입주자 모집 공고일’은 청약에서 기준일의 역할을 하게 됩니다. 청약 당첨 후 당첨자의 적격 여부를 판단할 때에도 역시 ‘입주자 모집 공고일’을 기준으로 합니다.

마약 과천시에 위치한 주택의 입주자 공고일이 2024년 7월 1일이라고 가정해보겠습니다. ‘해당 주택건설지역에 2년 이상 계속하여 거주한 자에게 우선공급’한다면 적어도 2022년 7월 1일 이전부터 공고일까지 주민등록표등본상 과천시에 계속 거주하고 있어야 해당 주택건설지역 거주 자격으로 청약이 가능합니다. 이뿐만 아니라 신청자의 나이, 주택소유여부, 무주택 기간 그리고 청약자의 세대구성원 범위도 청약 신청일이나 당첨자 발표일이 아닌 ‘입주자 모집 공고일’을 기준으로 판단합니다.

V 공공택지 vs 민간택지 (뭐가 더 유리할까?)

분양가 (가장 큰 차이)

공공택지: 땅값 자체가 감정평가액 기반으로 저렴하게 공급되는 데다, 분양가상한제가 무조건 적용됩니다. 따라서 주변 시세보다 확실히 저렴하게(보통 시세의 70~80% 수준) 분양가가 책정됩니다.
민간택지: 토지 매입비나 정비사업(재개발·재건축) 비용이 많이 들기 때문에 기본적으로 분양가가 높은 편입니다. 현재 강남 3구와 용산구 등 일부 규제지역을 제외하면 분양가상한제도 적용되지 않아 시세와 비슷하거나 더 높게 책정되기도 합니다.

공공택지인지 민간택지인지는 수도권에서 공급되는 주택이라면 당첨 확률과도 직결되는 중요 사항입니다.

민간택지의 경우, 해당 지역 거주자에게 공급 물량 전체를 우선적으로 배정하여 당첨자를 선정하지만 과천 지식정보타운, 하남 교산지구같이 경기도 내 대규모 공공택지의 경우 해당 지역 거부자에게는 30% 물량을 우선적으로 배정하고, 20%는 경기도 거주자, 나머지 50%는 수도권 거주자를 대상으로 공급합니다. 그렇기 때문에 서울시나 인천광역시 역시 거주자가 경기도 내 청약을 하고자 한다면 해당 지역에 100%물량을 배정하는 민간택지가 아닌 대규모 공공택지에서 청약의 기회를 가질 수 있습니다.

V 투기과열지구 또는 청약과열지역: 규제지역

투기과열지구는 주택가격의 안정을 위해 국토교통부 장관 또는 시.도지사가 지정하는 지역을 말합니다. 청약과열지역은 주택가격, 청약 경쟁률, 분양권 전매량 및 주택 보급률 등을 고려했을 때 주택분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역을 말하며, 이런 지역을 통틀어 ‘규제지역’이라고 합니다.

투기과열지구에서 당첨이 되면 재당첨 제한 10년, 청약과열지역은 7년을 적용받는 등 강도 높은 제한을 받습니다. 투기과열지구 및 청약과열지역 현황은 청약홈 -> 청약제도 안내 -> 규제지역 정보 또는 국토교통부 홈페이지에서 확인할 수 있습니다.

V 분양가상한제 적용 주택에 당첨되면 10년간 청약 당첨금지!

분양가상한제란 주택의 분양가격을 ‘택지비+건축비’ 이하로 제한하는 제도를 말합니다. 분양가상한제 적용 주택에 당첨되면, 상대적으로 주변 시세보다 저렴한 가격에 주택을 구입할 수 있기 때문에 당첨일로부터 10년이라는 재당첨 제한을 적용합니다.

V 전매제한 및 거주 의무

‘전매제한’은 주택을 일정 기간 타인에게 전매하거나 전매를 알선할 수 없게 제한하는 행위를 말합니다. 전매제한이 적용되는 주택의 유형은 다음과 같습니다.

투기과열지구,청약과열지역에서 공급되는 주택
분양가상한제 적용 주택 (수도권 외의 지역 중 투기과열지구가 아니거나 투기과열지구 해제 지역 중 민간택지에서 건설되는 분양가상한제 적용 주택은 제외)
공공택지 외의 택지에서 건설, 공급되는 주택 ( 비수도권에서 광역시가 아닌 지역 또는 광역시 중)

수도권	공공택지, 규제지역, 분양가상한제 적용 지역 3년	과밀억제권역 1년	그외 6개월
비수도권	공공택지 또는 규제지역 1년	광역시(도시지역) 6개월	그외 없음

V 해당 주택건설지역 거주자 우선공급

투기과열지구 및 일부지역의 경우, 공고일 기준 해당 주택건설지역 내에 일정 기간 이상 계속 거주해야 한다는 이른바 ‘해당 지역 계속 거주 요건’이 존재합니다. 해당 지역 거주 기간 충족 여부는 당첨자를 선정할 때 통장 순위 다음으로 우선 적용되어 당락을 좌우하는 주요한 사항 중 하나입니다. 기타지역 거주자여도 해당 지역 거주자로 신청하는 등 실제 사실과 다르게 신청하여 당첨되는 경우 부적격 처리됩니다.

구분	특별공급 (특공)	일반공급
개념	정책적·사회적 배려가 필요한 계층에게 주택을 우선 분양하는 제도	특별공급 대상자를 제외한 일반 청약자들을 대상으로 분양하는 제도
공급 비중	전체 분양 물량의 대다수를 차지 (특히 공공분양은 최대 80~85%)	특별공급 후 남은 물량 (보통 15~30% 내외)
기회 제한	평생 딱 1번만 당첨 가능 (세대당 1인만 신청 가능)	당첨 제한 조건(재당첨 제한 등)이 없다면 재당첨 가능
주요 조건	무주택 세대 구성원, 자산 및 소득 기준(일부 조건), 조건별 특수 자격	무주택 또는 1주택 보유자, 청약통장 가입 기간 및 예치금 기준
선정 방식	유형별 우선순위, 소득 기준, 배점표, 추첨 등	가점제 (무주택 기간+부양가족+통장 기간) 또는 추첨제